Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenin borçları, kiracının borçları, kira sözleşmesinin unsurları, kira süresi gibi hususlar tek tek düzenlenmiştir. Kanunun 299. Maddesinde ‘ Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’ denilmektedir. Kira sözleşmesi ile birlikte kiraya verenin bir şeyin kullanılma ve yararlanma hakkı kiracıya bırakılmaktadır. Bu kullanma ve yararlanma hakkı ile birlikte kiracı ise kira bedeli ödemektedir.

Kiraya verenin borçları Türk Borçlar Kanunun 301-308. Maddelerinde düzenlenmiştir. Kiraya veren, belirlenmiş olan tarihte ve sözleşme ile amaçlanmış olan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince de bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiralananda sonradan meydana gelen ayıp söz konusu olursa kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir.

Aynı şekilde kiracının borçları da Türk Borçlar Kanunu’nun 313 ve 319. Maddelerinde düzenlenmektedir. Buna göre en genel tanımı ile kiracı kira bedelini ödemek ile yükümlüdür. Kiracı kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü olduğu gibi kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle de yükümlüdür. Pek tabi kiracının yükümlülükleri bu sayılanların dışında da bulunmaktadır.

TBK 318. Maddesinde ‘Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.’ Demekte, 319.maddesinde ise ‘Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

Nitekim kiracı, kiralanan taşınmaza ilişkin faydalı ve zorunlu masraf yapmış ise bu durumda ne şekilde davranılması gerektiği de kanunumuzda açıkça ifade edilmektedir. Burada Türk Borçlar Kanununda vekaletsiz iş görmeye ilişkin hükümler işaret edilmektedir. TBK 530. Maddesinde ‘İşsahibi, kendi menfaatine yapılmamış olsa bile, işgörmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde, işgörenin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür.’ Denmektedir. Keza, Yargıtay Kararları da, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiracıdan isteme hakkı olduğu yönündedir.

 

Faydalı ve zorunlu olan masraflar kira sözleşmenin en başında yapılmış gibi değerlendirilir. Diğer bir ifade ile bu masrafların, kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilerek bu tarihteki rayiç bedel üzerinden değerlendirme yapılması gerektiği Yargıtay kararlarında işaret edilmektedir. Dolayısıyla, kiralananın tahliyesinde, kiralayanda mülkiyet hakkının da bulunması dikkate alındığında, bu faydalı ve zorunlu masraflar kiracı aleyhinde sebepsiz zenginleşme meydana getirecektir. Yargıtay ilgili kararları şöyledir:

T.C YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2014 / 10871 Karar: 2014 / 14346 Karar Tarihi: 23.12.2014 tarihli ilamında ‘ ..Dava, kiralanana yapılan 128.269 TL zorunlu ve faydalı masrafın kiraya verenden tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulü ile 105.786.17 TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre, temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalı vekilinin hüküm altına alınan imalat bedellerine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 29.10.2004 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan hastane olarak kullanılmak üzere davacı şirkete kiralanmıştır. Sözleşmeden kiralananın daha önce de hastane olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Ayrıca sözleşmenin özel şartlar bölümü 10. maddesinde, kiralananın Sağlık Bakanlığı Hastane Yönetmeliği’ne uygun hale getirilebilmesi için yapılacak imalat ve tadilata itiraz edilmeyeceği, demirbaş mahiyeti taşımayan yapılanma, tadilat ve tamiratların bedelinin kiracıya ait olacağı ve binanın iç ve dış boyasının düzenli olarak kiracı tarafından yapılacağı ve bedelinin kiracıya ait olacağı kararlaştırılmıştır. Tarafların serbest iradeleriyle sözleşmeye konulan bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

Mahalli mahkemece verilen karar davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin 7.5.2013 tarih ve 2013/2348-8019 E.K. sayılı ilamı ile kiralanana yapılan imalatlar davalının izni olmadan inşa edilmiş ise de, davalı tarafından tahliyeden sonra kaldırılması istenmeyip benimsenerek taşınmaz mevcut haliyle ve daha yüksek bedelle yeniden kiraya verilmiştir. Üç yıllık kira süresinin sonunda kiralananın devredilmesinde davacının bir kusuruolduğundan sözedilemez. Diğer yandan yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle Borçlar Kanunu’nun, 414. maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiracıdan isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bununla birlikte yapıların değerinin tam olarak davacıya verilmesi de yerinde olmayacağından bahisle bozulmasına karar verilmiş, mahkemece bozmaya uyulmuştur. Mahkemece bozmaya uyulduğu halde bozma gerekleri yerine getirilmemiştir. Bozma kararında BK.un 414. maddesi (TBK.un 530.md) göre zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilerek bu tarihteki rayiç bedel üzerinden değerlendirme yapılması gerekirken 2007 yılı itibariyle değerlendirme yapılarak bulunan bedele hükmedilmesi doğru olmadığından hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.’Denilmektedir.
NOT:Sinerji Hukuk Yazılımları A.Ş. T.C YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2014 / 10871 Karar: 2014 / 14346 Karar Tarihi: 23.12.2014 tarihli ilamı

Kiralık Evde ya da İş Yerinde Yapılan Faydalı ve Zorunlu Masraflar Hangi Tarafa Aittir?

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir